Agora é uma boa altura para comprar casa
Ainda há poucos anos, o mercado imobiliário era simples: quem encontrasse a casa dos seus sonhos, poderia comprá-la; mesmo que tivesse dúvidas, comprava-a de qualquer maneira, porque saberia que a poderia vender quando quisesse com uma mais-valia. O imobiliário só conhecia um sentido: o ascendente.
O negócio mudou, muito por culpa da crise financeira internacional. Desde o início de 2004 que os avaliadores estão a reduzir, em alguns casos drasticamente, o preço que atribuem aos imóveis. “Na verdade, vivemos uma tendência de descida, em termos reais, desde 2000. A crise internacional só veio acentuar a descida”, explica Joaquim Montezuma, diretor-geral da ImoEconometrics, uma consultora especializada na modelação financeira do mercado imobiliário. Na área metropolitana de Lisboa, a avaliação do metro quadrado das habitações adquiridas com recurso a crédito bancário baixou de 1513 euros no segundo semestre de 2004 para 1395 euros no segundo semestre de 2009, uma queda de 7,80%, segundo o Instituto Nacional de Estatística. Se os valores de avaliação refletirem corretamente os preços dos negócios efetuados, então os apartamentos de 120 metros quadrados na área da capital ficarão, em média, 14 160 euros mais baratos em cinco anos. Isto quer dizer que, quem esperou cinco anos para comprar casa na zona de Lisboa, pode agora comprar uma habitação semelhante e ainda lhe sobra dinheiro para comprar um pequeno automóvel.
Na área metropolitana do Porto, a queda foi pouco inferior à de Lisboa, de 7,3% para 1139 euros por metro quadrado, mas a recuperação deverá ser mais difícil, devido à sua estrutura económica e, também, porque o problema do desemprego é mais acentuado. Julian Callow, economista-chefe do Barclays Capital, estima que os preços do imobiliário português cairão mais 4,1% em 2009 e 3,9% em 2010, abaixo da média de 5% da Zona Euro.
Alguns grandes investidores imobiliários estão a sofrer pesadamente a queda dos preços dos imóveis. Desde que procedeu à reavaliação de toda a sua carteira de ativos, em Junho, o BPN Imonegócios, um fundo de investimento imobiliário comercializado pelo Banco Português de Negócios, apresentou uma desvalorização de 21%. Um conjunto de três frações na Rua de S. João de Brito, no Porto, que o fundo adquiriu em Fevereiro de 2006 por cerca de 105 mil euros, vale agora pouco mais de 41 mil euros, uma perda de 60%.
Apesar das descidas das avaliações – que em Portugal Continental deslizaram 2,5% nos últimos cinco anos -, ainda é muito difícil casar a oferta à procura. O volume de investimento institucional em ativos imobiliários em Portugal no primeiro semestre desceu cerca de 50% no último ano, segundo os dados da Cushman & Wakefield, a maior empresa privada de serviços imobiliários do mundo.
Deixe de ter medo da queda
Apesar da crise, há duas condições que colocam os potenciais compradores em condições ideais: taxas de juro baixas e vendedores pressionados. “Face às baixas taxas de juro, se a família tiver condições para pagar o crédito, deve comprar casa, porque é atualmente uma opção mais vantajosa do que o arrendamento”, aconselha Nelson Rêgo, diretor da Prime Yield, uma consultora e avaliadora do sector imobiliário. Contudo, é importante que a família tenha capacidade negocial com o banco, isto é, que consiga um spread baixo, avisa o especialista.
“Estamos agora numa fase de transição. Os preços estão a estabilizar”, estima Joaquim Montezuma, da ImoEconometrics. Montezuma acredita que a maioria das famílias tem melhores condições hoje para recorrer a crédito do que há um ano. A descida do rendimento disponível foi mais do que compensado pela queda do preço dos imóveis e das taxas de juro. A taxa de esforço, um indicador que os bancos exigem que seja baixo para concederem financiamento, diminuiu 9% no último ano, diz o especialista da ImoEconometrics, que também faz parte da equipa de coordenação do Mestrado em Gestão e Avaliação Bancária do Instituto Superior de Economia e Gestão. “Começa a ser uma boa altura para as famílias comprarem casa. Podem deixar de adiar essa decisão”, conclui Joaquim Montezuma.
Desde o final de 2006 que Ricardo Almeida quer comprar casa nas zonas dos Anjos e Graça, em Lisboa, por razões profissionais. “Em 2006, pediam-me por um apartamento de 80 metros quadrados 160 000 euros, o que, para mim, era impossível para suportar uma prestação ao banco”, conta o professor do ensino básico. Com as taxas de juro acima dos 3,5%, a prestação de Ricardo Almeida ultrapassaria facilmente os 820 euros. “Agora já estou pronto para comprar: nestes dois anos e meio juntei uma boa entrada para o crédito, as taxas de juros desceram muito e os preços que me pedem também. Pelos mesmos 80 metros quadrados nas mesmas zonas, os preços pedidos andam nos 150 mil euros e espero conseguir negociar até 145 mil euros.” Atualmente, um crédito de 145 mil euros com um spread de 0,7% representa uma prestação mensal de 530 euros, ou seja, Ricardo Almeida pode contar com uma poupança mensal de, pelo menos, 35% face à compra de casa no final de 2006.
Cuidados a ter na aquisição
Os potenciais interessados em comprar casa devem fazer um vasto estudo de mercado, avisa Nelson Rêgo, já que “o poder negocial está claramente do seu lado”. O diretor da Prime Yield estima que o mercado residencial de primeira habitação deverá normalizar dentro de dois ou três anos, quando o número de transações começar a subir e deixar de haver ajustes de preços de 10 ou 15%, como acontece hoje.
A internet é uma ferramenta indispensável na busca. Só o Casa Sapo (casa.sapo.pt), o maior portal imobiliário do país, conta com mais de 420 mil anúncios.
A par deste, visite ainda o BPI Expresso Imobiliário (bpiexpressoimobiliario.pt), o LardoceLar (lardocelar.com) e o ComprarCasa (comprarcasa.pt), entre outros, incluindo os sítios das agências imobiliárias. Aproveitando a queda dos preços, as famílias devem aproximar-se dos centros das cidades, porque o mercado imobiliário nas periferias deverá continuar a sofrer. “O potencial de valorização dos imóveis na periferia é menor do que nas cidades, porque há excesso de oferta”, avisa Joaquim Montezuma.
Nelson Rêgo acrescenta que as zonas das classes mais altas são mais resistentes às crises. “Não se verificam oscilações de preços na Lapa, Restelo e Chiado, em Lisboa, ou na Boavista e na Foz, no Porto. O valor investido é sempre preservado”, afirma. O centro da cidade tem outra vantagem: além de poupar com a descida do preço dos imóveis e das taxas de juro, reduz a despesa crescente com os transportes, que acompanha a escalada do preço do petróleo.
Fonte: Jornal i
