Na Prime Yield, acompanhamos de perto a evolução do crédito em incumprimento em Portugal — e os dados mais recentes confirmam uma trajetória muito positiva.

• Portugal termina 2025 com €4.100 milhões de crédito em incumprimento, cerca de dez vezes menos do que em 2015
• O país soma já uma década consecutiva de redução do crédito malparado
• O rácio de incumprimento caiu significativamente, de 19,6% para 2,0%
• Só em 2025, registou-se uma redução de €500 milhões (-11%)

Para além da melhoria sustentada destes indicadores, o nosso estudo revela também um reposicionamento do mercado de transação destas carteiras: operações mais seletivas, de menor escala e uma crescente dinâmica no mercado secundário.
Esta informação, divulgada pela Prime Yield, sobre a evolução do crédito em incumprimento em Portugal, foi destacada na Rádio Renascença — um sinal claro da relevância e impacto destes dados no panorama económico nacional.

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O último ano comprova a trajetória de sucesso na desalavancagem do sistema financeiro nacional, pois apesar dos progressos da última década, o malparado reduziu uma vez mais, diminuindo em €500 milhões, de €4.600 milhões no final de 2024 para €4.100 milhões no final de 2025, o que representa uma descida anual de 11%. O rácio de NPL acompanhou a tendência, comprimindo de 2,3% para os atuais 2,0%, aproximando-se da média europeia (1,8%).

Este desempenho contrasta fortemente com a realidade de há uma década, quando Portugal apresentava um dos níveis mais elevados de incumprimento da Europa. Em 2015, concentrava cerca de 4% do total de NPL europeu, apesar de representar apenas 1% do crédito ativo. Em 2025, mantém essa quota no crédito, mas reduziu o seu peso no malparado europeu para apenas 1%.
A redução do risco ocorreu num contexto de resiliência económica. Em 2025, Portugal registou um crescimento do PIB de 1,9%, acima da média europeia, com previsões de 2,3% para 2026. Em paralelo, o dinamismo do mercado imobiliário — com as vendas residenciais a crescer 8,6%, os preços 17,6% e o crédito à habitação 34% — contribuiu para reforçar a qualidade dos colaterais e sustentar a redução do incumprimento.

“Ao longo da última década, Portugal protagonizou uma transformação estrutural no tratamento do crédito malparado, passando de um dos mercados mais pressionados da Europa para um dos mais eficientes. Este percurso reflete não só a ação dos bancos, mas também a maturidade crescente do ecossistema de investidores e servicers, bem como um enquadramento regulatório mais robusto. Hoje, entramos numa nova fase, marcada por maior seletividade, operações de menor dimensão e um papel crescente do mercado secundário”, afirma Francisco Virgolino, Managing Director da Prime Yield.

De acordo com o mais recente estudo da empresa, “Keep an Eye on the NPL & REO Markets”, o mercado de transação de carteiras de crédito malparado em Portugal está a atravessar um processo de reposicionamento. Em 2025, o volume de vendas terá rondado os €2.000 milhões, refletindo uma recuperação face a 2023 e uma normalização após um 2024 atípico, marcado por uma operação de grande escala, nomeadamente de mais €4.000 milhões envolvendo a venda de projeto Cascais.

“Keep an Eye on the NPL & REO Markets” é um estudo anual realizado pela Prime Yield para analisar a evolução dos principais indicadores do crédito não performativo (NPL – Non-Performing Loans) em Portugal, Espanha, Grécia e Brasil e apresentar uma projeção da dinâmica de transações deste tipo de portfólios.

O estudo realça que a nova fase do mercado de venda de carteiras de crédito é caraterizada pela maior concentração de operadores, crescente atividade no mercado secundário, transações mais seletivas e de menor escala.

De facto, em 2025, a maioria das carteiras diretamente colocadas no mercado português para venda não ultrapassou €200 milhões, demonstrando uma maior fragmentação e seletividade nas transações. De qualquer forma, entre as principais transações monitorizadas em 2025, evidenciam-se a venda do projeto Solaris, de âmbito ibérico, mas como uma exposição de 870€ milhões em Portugal, e do projeto Pegasus, uma carteira de 289 milhões.

Realça-se também a tendência global de concentração e consolidação dos operadores, com impacto direto em Portugal, como a aquisição da Hipoges pela britânica Pollen Street Capital, através da portuguesa Finsolutia, criando um operador com €55 mil milhões em ativos sob gestão na Península Ibérica, Itália e Grécia.

No âmbito do mercado de investimento em NPL, o ano foi ainda marcado pelas alterações legislativas, nomeadamente a entrada em vigor, a 10 de dezembro, do novo Quadro Legal para a Cessão e Gestão de Créditos Bancários, que transpõe para o direito português uma diretiva europeia que deveria ter sido implementada há quase dois anos e que regulamenta as condições para a venda de carteiras de crédito a entidades não financeiras.

Quanto a 2026, a Prime Yield antecipa a continuação destas tendências, “com um mercado mais seletivo, maior relevância do segmento secundário e adaptação progressiva ao novo enquadramento legal para a cessão e gestão de créditos, em vigor desde dezembro” nas palavras de Francisco Virgolino.

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A Prime Yield renovou o seu estatuto de PME Líder, recebendo esta distinção em 2025 pelo oitavo ano. A certificação é atribuída pelo IAPMEI e distingue empresas com desempenho superior, solidez financeira e um perfil de risco robusto, reconhecendo o sucesso da estratégia empresarial das PME e o seu contributo para a economia nacional.
Segundo Francisco Virgolino, Diretor-Geral da Prime Yield, “esta distinção reflete a solidez, a consistência e a qualidade do trabalho que temos vindo a desenvolver nas áreas de avaliação, consultoria e research, sempre com o compromisso de rigor, independência e confiança que os nossos clientes e parceiros esperam de nós. Este marco só é possível graças à dedicação da nossa equipa e à confiança de todos os que trabalham connosco diariamente. Continuamos focados em crescer de forma sustentável, mantendo os elevados padrões que nos trouxeram até aqui.”
Fundada em 2005 e integrada desde 2018 no grupo Gloval, a Prime Yield presta serviços de research, consultoria e avaliação de ativos imobiliários. A empresa conquistou o estatuto de PME Líder nos anos 2015, 2017, 2019, 2020, 2022, 2023, 2024 e novamente em 2025, reforçando o reconhecimento do seu desempenho e posicionamento no setor.

A Prime Yield lançou a edição de 2026 de um dos seus mais emblemáticos relatórios de mercado, “Keep an Eye on the NPL & REO Markets”, apresentando novas perspetivas sobre os mercados de crédito não produtivo (NPL) na Europa do Sul e no Brasil.

A edição deste ano destaca o realinhamento no desempenho do mercado no sul da Europa. Portugal, Espanha e Grécia registaram reduções no seu stock de NPL — tanto numa base trimestral como homóloga —, contrastando com uma tendência europeia mais ampla, onde os volumes de malparado voltaram a aumentar no terceiro trimestre de 2025.

Os rácios de NPL também melhoraram nestes três países. No entanto, as dinâmicas de mercado diferem significativamente. Espanha e Portugal registaram um abrandamento nas transações em comparação com 2024, refletindo mercados mais maduros e uma redução da atividade primária. Em contrapartida, espera-se que a Grécia tenha registado uma aceleração notável nas vendas em 2025, impulsionada pela conclusão de duas das maiores transações no âmbito do programa estatal de titularização HAPS.

Na América Latina, o cenário diverge. O Brasil registou um aumento acentuado nos níveis de incumprimento em 2025, com impacto tanto no sistema financeiro como no crédito ao consumo. Consequentemente, as vendas de carteiras de NPL aumentaram, apoiadas por volumes mais elevados de crédito em incumprimento e por um leque mais alargado de perfis de vendedores. Tal sucedeu no contexto de um novo quadro regulamentar para as provisões bancárias, que se esperava, inicialmente, poder travar a venda de carteiras de NPL.

Contacte-nos para solicitar um exemplar do estudo completo de 2026 para aceder à análise alargada da evolução do volume de NPL, rácios e das tendências das transações em todos os mercados acompanhados pela Prime Yield.

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O estudo está também disponível para consulta aqui.

Portugal registou, no último ano, a maior redução do volume de crédito malparado em toda a Europa, de acordo com a mais recente edição do estudo ibérico “Investing in NPL in Iberia”, elaborado pela Prime Yield. Entre o segundo trimestre de 2024 e o mesmo período de 2025, o país reduziu o stock de crédito em incumprimento em 15,7%, atingindo um total de €4.300 milhões, o valor mais baixo da última década.

Atualmente, o malparado representa 2,1% do crédito ativo no sistema financeiro português, um rácio que, embora ainda ligeiramente acima da média europeia (1,8%), confirma a forte desalavancagem do setor. Em 2015, o crédito em incumprimento equivalia a 19,6% do total e somava cerca de €41.000 milhões, ou seja, quase dez vezes mais do que o volume atual.

Segundo os dados da European Banking Authority (EBA), Portugal detém hoje apenas 1% do total de NPL da Europa, posicionando-se entre os países com menor stock deste tipo de crédito.

“A redução do crédito malparado em Portugal e também em Espanha reflete a dupla circunstância do aperto das restrições na concessão de crédito pós crise financeira e a forte dinâmica de venda de carteiras deste tipo de NPL nos últimos anos. Estamos atualmente perante dois mercados maduros em termos de venda de NPL, cujos sistemas financeiros desalavancaram fortemente nos últimos anos, pelo que, naturalmente, as transações deste tipo de ativo de investimento tendem a registar níveis distantes de outros anos”, comenta Francisco Virgolino, Diretor Geral da Prime Yield

Depois de um 2024 marcado por uma operação sem precedentes – a venda da carteira Projeto Cascais, no valor de €4.200 milhões –, o mercado português de NPL mostra este ano sinais de normalização. Até setembro de 2025, as transações totalizam cerca de €1.400 milhões, ultrapassando já o volume de negócios de 2024, que excluindo o Projeto Cascais ascendeu a €1.100 milhões.

A Prime Yield antecipa que o valor final de 2025 possa ser ainda superior, uma vez que várias operações permanecem em curso.

O estudo da Prime Yield aponta para uma nova fase no mercado ibérico de NPL. Portugal e Espanha encontram-se agora em estágios de maturidade distintos – com o primeiro a estabilizar a atividade e o segundo a registar uma retração mais acentuada.

“Em termos futuros, apesar do declínio na atividade de vendas de NPL na Península Ibérica em 2025, tanto Espanha como Portugal continuam a destacar-se como mercados de investimento relevantes, levando a estratégias mais seletivas por parte dos investidores. No entanto, o forte interesse em ativos de alto rendimento sugere que os investidores especializados continuam ativos”, conclui Francisco Virgolino.

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ACEDA AO ESTUDO “Investing in NPL in Iberia 2025” AQUI.

O estudo mereceu a atenção da imprensa portuguesa:
Leia a notícia publicada na Vida Imobiliária, aqui
Leia a notícia publicada no Jornal Construir, aqui
Leia a notícia publicada no Diário Imobiliário, aqui
Leia a notícia publicada no Idealista, aqui

Relativamente ao mercado imobiliário português, a Prime Yield realça as boas perspetivas para o investimento em imobiliário comercial ao longo deste ano, estimando que a atividade possa, pelo menos, sustentar o nível de transações registado em 2024, da ordem dos €2.400 milhões, ou até superar este patamar em cerca de 10% a 15%. Recorde-se que o investimento em imobiliário recuperou cerca de 40% em 2024, com o forte contributo do último trimestre do ano, o qual concentrou quase metade da atividade anual e assinalou o regresso dos negócios de grande dimensão, com relevo para o segmento de retalho. Este ano deverá dar continuidade a esta tendência, beneficiando adicionalmente de condições macroeconómicas mais favoráveis e do aumento de liquidez a nível global.

Francisco Virgolino, Managing Director da Prime Yield, explica que “Portugal tem uma posição consolidada no mapa internacional do investimento imobiliário. Estamos inquestionavelmente no radar dos investidores, com um imobiliário de qualidade e bons indicadores de desempenho a nível de ocupação, disponibilidade e rendas nos diversos segmentos. A quebra a que assistimos em 2023 foi fruto da adversidade das condições macroeconómicas globais, marcadas pela pressão inflacionista e o forte aumento das taxas de juro, o que afetou a liquidez e capacidade de alavancagem dos investidores, além da sua confiança. No ano passado, com a melhoria deste quadro, a atividade retomou e Portugal, mantendo fundamentais sólidos, recuperou, numa trajetória comum a tantos outros mercados europeus.”

E acrescenta: “Este ano, o cenário expectável é de que se mantenha o comportamento a nível das taxas de juro e da inflação, o que associado ao desempenho da própria economia portuguesa, que tem sido superior ao da zona Euro, à realização das eleições e à solidez dos mercados ocupacionais, abre excelentes perspetivas para que o investimento imobiliário continue numa trajetória positiva”.

Em relação às dinâmicas ocupacionais, “as expetativas são também animadoras, incluindo para o mercado de escritórios, que começou o ano em remissão, após um 2024 recorde. No ano passado, a ocupação de escritórios em Lisboa e Porto atingiu níveis excecionalmente altos, impulsionada pela realização de grandes operações. Este ano, já seria de esperar um abrandamento, que no primeiro semestre deverá ainda ser agravado pela incerteza política, que acaba por fazer as empresas adiarem as duas decisões. Uma vez resolvidas as eleições e no quadro macroeconómico favorável, a ocupação de escritórios deverá reanimar. Nos restantes segmentos, as perspetivas de procura são positivas, persistindo, contudo, a falta estrutural de oferta, o que mantém os preços e rendas aquecidos, especialmente na habitação”, termina Francisco Virgolino.

Se pretende ter acesso às principais conclusões do “Guia de Investimento Imobiliário na Ibéria 2025”, contacte-nos.

Leia a notícia publicada na Vida Imobiliária, aqui
Leia a notícia publicada no Jornal Construir, aqui
Leia a notícia publicada no Diário Imobiliário, aqui
Leia a notícia publicada no Idealista, aqui
Leia a notícia publicada na Magazine Imobiliário, aqui

O nosso estudo “Guia de Investimento Imobiliário na Ibéria 2025” foi noticiado na Vida Imobiliária, realçando-se que a estabilidade económica e política deverá reanimar a atividade em Portugal este ano. As nossas previsões apontam para que o mercado possa voltar a superar os €2.000 milhões transacionados, traduzindo o efeito positivo da continuidade das políticas monetárias, com redução das taxas de juro e controlo da inflação, e a estabilização da conjuntura política nacional, com as recentes eleições.

Leia o artigo completo na Vida Imobiliária, onde poderá conhecer também a opinião do nosso Managing Director, Francisco Virgolino, sobre a evolução esperada para este ano.

Portugal mantém a trajetória de redução do crédito malparado, com uma descida de 10,7% no montante em incumprimento no 3º trimestre de 2024 face ao mesmo período de 2023, diz o Idealista num artigo alargado sobre os os dados contidos no nosso research de primavera “Keep an Eye on the NPL & REO Markets”. Este research conclui ainda que a venda deste tipo de ativos tóxicos em Portugal tenha ascendido a €7.600 milhões em 2024, efeito da realização da operação Cascais, que envolveu a venda do servicer Algebra Capital e respetivas carteiras de malparado.

Leia o artigo completo e consulte-nos para ter acesso ao nosso research.

A Prime Yield acaba de lançar a edição de 2025 do “Keep an Eye on the NPL&REO Markets”, o estudo anual que dá a conhecer as dinâmicas das transações de NPL, bem como os principais indicadores deste setor, no Brasil, Grécia, Portugal e Espanha.

Entre as principais conclusões da nova edição destaca-se o facto de os mercados europeus cobertos pela Prime Yield no âmbito das dinâmicas de NPL, terem registado desempenhos diferentes em 2024 quer em termos das transações quer da própria redução deste tipo de crédito no seu sistema financeiro.

Por um lado, Portugal e Espanha, onde o stock de malparado decresceu, contrariamente à tendência dominante na Europa. Nestes dois países, o mercado de venda de NPL mostrou-se bastante mais dinâmico em 2024, animado pela atividade no mercado secundário e pelas transações corporativas.

Por outro lado, a Grécia, onde o stock de NPL cresceu pela primeira vez em anos, apesar de se manter em patamares baixos e muito distantes dos anos críticos daquele que já foi o mercado que mais preocupava a Europa. Apesar deste registo na carteira de NPL, a venda de tais ativos abrandou face a anos anteriores, o que era relativamente expectável dado o forte processo de desalavancagem que o país desenvolveu e a consolidação do HAPS, que terá entrado na sua fase final após cinco anos de vigência.

Na América Latina, o Brasil registou também um aumento do stock de NPL, embora a um ritmo bem menor do que nos dois últimos anos, embora isso não se tenha traduzido igualmento no aumento substancial de negócios. De qualquer forma, a atividade está robusta e mais diversificada, traduzindo as condições de um mercado que ainda não escalou pois está numa fase de maturidade muito diferente do Sul da Europa.

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